Acheter avec 5 % de mise de fonds au Québec : le vrai coût (prime SCHL + taxe de 9 %)
Tu peux entrer sur le marché avec seulement 5 % de mise de fonds. C'est la règle fédérale, et elle est là pour aider les premiers acheteurs. Mais entre le 5 % que tu vois sur l'affiche et le montant que tu dois vraiment avoir dans ton compte, il y a deux invités qui se sont ajoutés à la facture : la prime d'assurance prêt hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) et la taxe de 9 % du Québec qui s'applique dessus.
Voici le vrai calcul, avec les barèmes 2026, pour que tu n'arrives pas chez le notaire les poches vides.
La mise de fonds minimale : la règle des 5 % / 10 % / 20 %
Depuis le 15 décembre 2024, les règles fédérales de mise de fonds minimale sont :
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| Jusqu'à 500 000 $ | 5 % |
| Portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $ | 10 % |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % (l'assurance prêt n'est plus offerte) |
Concrètement : pour un condo à 400 000 $, le minimum est de 20 000 $. Pour une maison à 600 000 $, c'est 25 000 $ (5 % des premiers 500 000 $) + 10 000 $ (10 % des 100 000 $ restants) = 35 000 $.
Mais attention : dès que ta mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, la loi fédérale exige que ton prêt soit assuré contre le défaut de paiement. Cette assurance protège la banque, pas toi — et c'est toi qui la paies.
Teste différents scénarios avec [notre calculateur de mise de fonds](/calcul-mise-de-fonds) : il applique la grille des primes et la taxe de 9 % du Québec automatiquement.
La prime SCHL : la grille 2026 par tranche
La prime est un pourcentage du montant emprunté (après ta mise de fonds), généralement ajouté à ton prêt plutôt que payé comptant. Les trois assureurs — SCHL, Sagen et Canada Guaranty — appliquent le même barème, publié par la SCHL :
| Rapport prêt-valeur | Prime (% du prêt) |
|---|---|
| Jusqu'à 80 % | Aucune prime requise |
| 80,01 % à 85 % | 2,80 % |
| 85,01 % à 90 % | 3,10 % |
| 90,01 % à 95 % | 4,00 % |
| 90,01 % à 95 % (mise de fonds non traditionnelle) | 4,50 % |
Deux nuances importantes :
- Surprime d'amortissement : si tu es premier acheteur (ou que tu achètes du neuf) et que tu optes pour un amortissement de 30 ans, ajoute 0,20 % à la prime — par exemple 4,20 % au lieu de 4,00 % à 5 % de mise de fonds.
- La prime peut être financée, la taxe non : au Québec, une taxe de 9 % s'applique à la prime d'assurance (comme en Ontario et en Saskatchewan). La SCHL le confirme noir sur blanc : cette taxe provinciale ne peut pas être ajoutée au prêt. Elle est donc payable comptant, chez le notaire, le jour de la signature. C'est le frais le plus souvent oublié dans les budgets des premiers acheteurs.
⚠️ Note septembre 2026 : des analystes en prêts hypothécaires rapportent que Revenu Québec harmoniserait ce taux réduit de 9 % avec le taux complet de la TVQ, soit 9,975 %, pour les primes payées après le 31 décembre 2026. Ce n'est pas encore une mesure confirmée au moment d'écrire ces lignes — si tu conclus au début de 2027, demande à ton courtier ou ton notaire quel taux s'applique à ton dossier.
Exemple chiffré : un condo à 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds
Mettons les chiffres sur la table. Taux utilisé : 4,49 %, amortissement 25 ans.
Étape 1 — la mise de fonds
- Prix : 400 000 $
- Mise de fonds (5 %) : 20 000 $
- Montant emprunté : 380 000 $
Étape 2 — la prime d'assurance
- Rapport prêt-valeur : 95 %
- Prime SCHL (4,00 %) : 380 000 $ × 4 % = 15 200 $
- Cette prime s'ajoute au prêt → prêt total : 395 200 $
Étape 3 — la taxe du Québec
- Taxe de 9 % sur la prime : 15 200 $ × 9 % = 1 368 $, payable comptant
Le bilan
| Scénario | Versement mensuel | Comptant jour J (mise de fonds + taxe) |
|---|---|---|
| 5 % de mise de fonds (380 000 $ + prime) | 2 185 $ | 21 368 $ |
| 10 % de mise de fonds (360 000 $ + prime de 11 160 $) | 2 052 $ | 41 004 $ |
| 20 % de mise de fonds (320 000 $, aucune prime) | 1 769 $ | 80 000 $ |
L'écart entre le 5 % et le 20 % n'est pas que 15 200 $ de prime : sur 25 ans, la différence de versements atteint près de 415 $ par mois, soit environ 125 000 $ d'intérêts supplémentaires. Passer de 5 % à 10 % de mise de fonds fait déjà baisser la prime de 4,00 % à 3,10 % — une économie de 4 040 $ sur la prime et de 364 $ sur la taxe, rien qu'en ajoutant 20 000 $ de mise de fonds.
Vérifie l'effet sur ton versement avec [notre calculateur hypothécaire](/calcul-hypotheque-quebec), qui inclut la prime SCHL, la taxe de 9 % et la taxe de bienvenue dans le comptant du jour J.
Le comptant du jour J : prévois plus que la mise de fonds
Beaucoup d'acheteurs budgètent la mise de fonds et oublient tout ce qui s'ajoute chez le notaire :
- La taxe de 9 % sur la prime (1 368 $ dans notre exemple)
- La taxe de bienvenue (droits de mutation) — quelques semaines après la clôture ; au Québec elle se calcule par tranches et coûte plus cher à Montréal
- Les frais de notaire, d'arpentage et d'inspection
Compte en règle générale 2 % à 3 % du prix d'achat en frais accessoires, en plus de ta mise de fonds et de la taxe sur la prime. Si tu ne connais pas déjà les taux d'imposition qui grugent ta paie et limitent ton épargne, notre guide [paie au Québec](/blog/paie-quebec) et le [REER vs CELIAPP](/blog/reer-celiapp) pour ta mise de fonds valent le détour — la mise de fonds la plus rentable, c'est souvent celle que ton impôt a financée en partie.
Le plafond à 1,5 M$ : l'ancienne règle du 1 M$ a changé
Petit rappel utile : jusqu'en 2024, l'assurance prêt n'était offerte que jusqu'à 1 M$. Depuis la réforme fédérale, les propriétés jusqu'à 1,5 M$ restent admissibles à l'assurance (et donc à une mise de fonds de moins de 20 %). Au-delà de 1,5 M$, aucune assurance n'est offerte : 20 % de mise de fonds devient obligatoire, prime ou pas.
Autre point méconnu : la SCHL rembourse 25 % de la prime pour l'achat d'une habitation écoénergétique (programme Éco). Sur notre exemple, c'est 3 800 $ qui reviennent — à vérifier avec ton prêteur avant la signature.
Alors, acheter avec 5 % : bonne ou mauvaise idée ?
Ce n'est ni un piège ni une aubaine — ça dépend de ton contexte :
- Ça se défend si tu es en location à loyer élevé et que chaque mois d'attente te coûte plus cher que la prime : entrer tôt te fait accumuler de l'équité pendant que tu aurais payé un loyer.
- Ça coûte cher si tu peux attendre 1 ou 2 ans pour atteindre 10 % ou 15 % : chaque palier de prime franchi fait baisser le taux (4,00 % → 3,10 % → 2,80 % → 0 %).
- Ça exige des liquidités : mise de fonds + taxe de 9 % + frais de clôture. Si ton 20 000 $ représente tout ce que tu as, tu es à sec le jour de la signature — garde toujours un coussin pour les imprévus.
La meilleure question n'est pas « puis-je acheter avec 5 % ? » mais « combien me coûte réellement chaque tranche de mise de fonds ? ». La réponse se calcule — et maintenant tu sais comment.
Questions fréquentes
Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter au Québec en 2026 ?
5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $. Au-delà de 1,5 M$, l'assurance prêt n'est plus offerte et 20 % de mise de fonds devient obligatoire.
Combien coûte la prime SCHL avec 5 % de mise de fonds ?
Avec un rapport prêt-valeur de 95 %, la prime est de 4,00 % du montant emprunté (4,50 % avec une mise de fonds non traditionnelle). Sur un prêt de 380 000 $, ça représente 15 200 $, généralement ajoutés au prêt. Si tu optes pour un amortissement de 30 ans comme premier acheteur, ajoute une surprime de 0,20 %.
Qu'est-ce que la taxe de 9 % sur la prime SCHL au Québec ?
Le Québec applique une taxe de 9 % sur la prime d'assurance prêt hypothécaire. Contrairement à la prime elle-même, cette taxe ne peut pas être ajoutée au prêt : elle est payable comptant chez le notaire. Des analystes rapportent une harmonisation possible à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026.
Puis-je éviter la prime SCHL ?
Oui, avec une mise de fonds de 20 % ou plus du prix d'achat, aucune assurance prêt n'est requise. Entre les deux, chaque palier fait baisser la prime : 10 % de mise de fonds = 3,10 %, 15 % = 2,80 %. La SCHL rembourse aussi 25 % de la prime pour l'achat d'une habitation écoénergétique.
L'assurance prêt hypothécaire est-elle offerte au-delà de 1,5 M$ ?
Non. Depuis la réforme fédérale, les propriétés jusqu'à 1,5 M$ restent admissibles à l'assurance prêt (donc à moins de 20 % de mise de fonds). Au-delà de ce plafond, 20 % de mise de fonds est obligatoire.
La prime SCHL peut-elle être ajoutée à mon prêt ?
Oui, c'est la pratique la plus courante : la prime est ajoutée au montant hypothécaire et amortie avec. En revanche, la taxe provinciale sur la prime (9 % au Québec) doit toujours être payée comptant à la clôture.